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Actualités

Nous avons sélectionnés deux articles intéressants!!!!! Prenez juste cinq minutes, pour les lire!

 

Agences Immobilières : n’ayez pas peur de la concurrence

S’il est un secteur qui a été révolutionné par la généralisation du Web c’est bien celui de l’immobilier. Facilitant la mise en relation de l’offre et de la demande, le Net confère une dimension nouvelle aux transactions et aux locations entre particuliers. Certains ont cru y voir la fin des agences immobilières traditionnelles. Pourtant ces dernières n’ont pas à craindre exagérément cette concurrence. Quelques explications.

La révolution Web dans l’immobilier c’est quoi ?

Dans le secteur de l’immobilier la révolution Web s’effectue en deux temps :

Au milieu des années 90 la généralisation du Web donne une nouvelle efficacité à la vente entre particuliers. La presse papier des petites annonces laisse place à des plateformes spécialisées intuitives et performantes dont la plus connue Le Bon Coin est devenue un incontournable de la vie des ménages. Parallèlement, le Web offre un accès à l’information statistique et urbanistique qui permet à tout un chacun de trouver les informations relatives au marché de l’immobilier dont il a besoin notamment pour estimer un bien. En quelques années la vitrine d’agence perd son rôle clé et l’agent immobilier perd une part de son aura d’expert.

Plus récemment, un certain nombre de startups se lancent dans le secteur de l’immobilier. Celles qui ciblent le marché de la location temporaire font un carton. Créé en 2008 la plus connue d’entre-toutes, AIRBNB est aujourd’hui capitalisée à hauteur de 35 milliards de dollars. Nombreux sont ceux qui rêvent d’ubériser le secteur à coup de circuits courts numérisés.

Une révolution aux effets inattendus

On aurait pu croire que le Web en boostant la vente entre particuliers allait réduire la part de marché des agences immobilières comme peau de chagrin. Il n’en fut rien. De 30% en 1985, cette dernière atteint aujourd’hui 68% ! La vente entre particuliers progressant elle seulement sur la même période de 12 à 20%. Ces chiffres s’expliquent par un effondrement des ventes réalisées par l’intermédiaire des offices notariaux qui sont passées de 58% en 1985 à 12% aujourd’hui. Cette situation s’explique par la réaction des professionnels de l’immobilier qui, à l’inverse du corps notarial, ont su investir le Web. Les agences immobilières ont non seulement développé leur propre site Web mais investi dans des plateformes d’envergures nationales comme SeLoger. Les agents immobiliers vont chercher l’acquéreur là où il se trouve c’est à dire sur le Web !

L’agence physique : un atout irremplaçable

Si l’achat immobilier est un coup de cœur, il n’en est pas pour autant un coup de tête ! Il représente un projet de vie et un investissement important. L’acquéreur comme le vendeur ne se lance que lorsque pour lui tous les clignotants sont au vert. La confiance est l’élément clé. C’est là qu’un conseiller en transaction rattaché à une agence physique fait toute la différence. L’intermédiaire qui apporte une neutralité bienveillante entre les deux parties (acquéreur et vendeur ou bailleur et locataire) à un nom, un visage et une enseigne ayant pignon sur rue derrière lui. L’assurance d’avoir une porte à pousser en cas de besoin. Aujourd’hui, les réseaux d’agents mandataires à l’image de SAFTI tentent de démontrer que l’on peut se passer de l’agence physique. Pourtant il est légitime de s’interroger sur le business model réel de ces startups : vendre des biens immobiliers ou accumuler des agents mandataires qui payent un kit pour exercer ?

Les agences à prix cassés

Depuis quelques années, quelques enseignes essayent de s’imposer sur le secteur de l’agence immobilière classique en proposant des taux d’honoraires très bas. L’expérience montre que ces agents immobiliers « low cost » ne soutiennent pas la comparaison avec ce que votre agence peut offrir. Quid de l’accompagnement de bout en bout des dossiers? De la rédaction du compromis? Du temps à gérer des devis? Pour conserver leurs marges réduites ces agences appliquent souvent une politique du service à minima!

Les agences immobilières n’ont rien à craindre de ces nouvelles concurrences qui résultent de la numérisation de l’économie dès lors qu’elles s’engagent elles aussi dans cette dernière. Elles auront l’atout d’occuper tout à la fois l’espace numérique et l’espace physique et de le faire avec un professionnalisme et une connaissance du marché irremplaçable. Comme dans bien d’autre domaine, le Web ne signe pas la mort d’un modèle mais son évolution.

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INDIVISION OU SCI

Supposée soulager tous les maux liés à la détention en commun d’un bien immobilier, la Société civile immobilière(SCI) n’en doit pas moins être utilisée avec prudence. Cette structure présente des contraintes tant lors de sa constitution que pendant son activité et enfin lors de sa dissolution, compensée par de nombreux avantages dont bénéficient ses associés notamment lors de la transmission de leurs parts.

C’est lors de la rédaction des statuts de la SCI (obligatoirement établis sous forme authentique en cas d’apports immobiliers) que doivent être respectées certaines règles relatives à la capacité des associés. Il faut être capable, au sens juridique du terme, pour créer une SCI, et son immatriculation au registre du commerce et des sociétés lui donnera la personnalité morale.

Si la SCI recourt au crédit, ce que ne manqueront pas de solliciter ses associés pour profiter pleinement d’une taxation atténuée en cas de donation des parts, la banque veillera au respect des formalités de constitution liées à la présence d’associés mineurs.

 

Stabilité de la SCI et précarité de l’indivision

On peut opposer à la stabilité de la SCI pouvant être créée pour une durée de 99 ans, la précarité de la détention d’un bien immobilier en indivision conventionnelle qui peut être dénouée à tout moment dans certaines conditions sauf pendant les 5 ans de la convention l’ayant créée. La durée de la SCI peut être réduite par des clauses adaptées, par exemple si le décès du survivant des associés fondateurs, ne justifiait plus son maintien.

Les modes de gestion des biens seront différents selon qu’ils sont demeurés en indivision ou apportés à une SCI. Dans l’indivision légale, la majorité des deux tiers devra être respectée pour la régularisation des actes de gestion (article 815-3 du CC), tandis que le gérant de la SCI agira seul pour tous les actes conformes à l’objet social, mais les statuts peuvent organiser des pouvoirs différents en faveur des gérants statutaires par opposition à ceux nommés ultérieurement.

Sans que la SCI puisse avoir une activité d’achat et de vente d’immeuble, ce qui dénaturerait son objet essentiellement civil, elle pourrait être amenée à aliéner l’immeuble acquis et géré par elle afin d’y substituer un bien plus adapté au besoin de ses associés.

Souplesse de l’indivision contre formalisme de la SCI

Si cette vente nécessite l’accord unanime des indivisaires, auquel il pourrait être substitué en cas de refus non motivé de l’un d’eux, l’autorisation du tribunal, le gérant de la SCI spécialement autorisé par les statuts pourra exceptionnellement revendre l’immeuble social dès lors que l’opération est conforme à son objet. Mais là encore si l’aliénation met fin à l’activité de la SCI, l’unanimité des associés sera exigée.

À la souplesse de la gestion d’un bien immobilier indivis, on opposera le formalisme lié à la détention d’un bien immobilier par une SCI. En effet, l’administration fiscale serait tentée d’opposer aux associés la fictivité de la SCI si aucune comptabilité n’était régulièrement tenue et si aucune assemblée générale annuelle n’approuvait les comptes, et de plus à défaut de dépôt de la déclaration fiscale annuelle 2072.

On observe aussi qu’un ou plusieurs associés peuvent souhaiter bénéficier de la jouissance gratuite de l’immeuble social. Cet avantage est admis si tous les associés en bénéficient. Dans l’hypothèse contraire, le ou les bénéficiaires pourraient être contraints de supporter un loyer.

Face à ces contraintes, la transmission des parts organisée peut être optimisée. Tout d’abord les associés donateurs de parts, peuvent conserver l’usufruit viager ou temporaire de celles-ci. Outre l’avantage lié à l’absence de taxation de cet usufruit réservé sauf en cas de renonciation anticipée, évalué en considération de l’âge des usufruitiers au moment de la donation, ce sera l’occasion de conférer aux donateurs, souvent nommés co-gérants, pour une durée illimitée, les pouvoirs les plus étendus pour gérer seuls la SCI, ne laissant à leurs enfants nus-propriétaires que des pouvoirs restreints relatifs au changement de forme de la société ou à sa dissolution.

Transmission et avantage fiscal

Les donataires nus-propriétaires devront être convoqués à toutes assemblées générales et si leurs pouvoirs sont restreints, ils n’auront qu’une voix consultative. Notons que le régime de l’indivision nécessite l’unanimité pour établir un acte de disposition que la propriété de l’immeuble soit démembrée ou non. Bien souvent la SCI s’endette lors de l’acquisition d’un bien immobilier réduisant la valeur temporaire de l’actif détenu.

Cette minoration de la valeur des parts durant l’amortissement de l’emprunt, peut-être l’occasion de transmettre des parts à des descendants, la valeur fiscale de celles-ci correspondant à l’actif net de la SCI (valeur de l’immeuble moins emprunt) entraînant une taxation sur l’actif net. Cette opération simple doit être précédée de l’accord de la banque, ayant octroyé le prêt.

En cas de non-respect de ce formalisme, le créancier pourrait exiger le remboursement anticipé du prêt. À ce financement est de temps à autre substitué un apport en compte courant par l’un des associés. Il est alors recommandé de transmettre partie ou totalité de celui-ci aux donataires concomitamment à la donation.

Là encore, les statuts pourront contenir des clauses restrictives en cas de transmission à titre gratuit, en raison du caractère intuitu personae de la SCI eu égard à sa vocation essentiellement familiale, caractéristique que ses associés fondateurs souhaitent bien souvent préserver.

L’avantage fiscal procuré par l’apport d’un bien immobilier à une SCI en vue de sa transmission doit être privilégié par rapport à une détention en indivision. Mais ne réaliser cette opération que dans le but d’éluder le paiement de droits en effectuant dans des délais trop proches tant l’acquisition de l’immeuble que l’apport et la donation de parts, pourrait tomber sous le coup de l’abus de droit fiscal

Article Figaro Immobilier du 29/06/2016

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PROFITEZ DES TAUX AU PLUS BAS… POUR LES REPORTER SUR UN FUTUR CRÉDIT IMMOBILIER !

Si vous souscrivez un crédit immobilier aujourd'hui vous allez profiter de taux historiquement bas. Certaines banques vous permettront même d'en conserver le bénéfice pour une future acquisition dans 10, 15 ans...

1,01% sur 15 ans, 1,40% sur 20 ans… alors que les taux des crédits immobiliers pulvérisent un nouveau plancher historique, la période n’a jamais été aussi favorable pour concrétiser un projet d’achat. Si vous n’avez pas encore signé votre offre de prêt, il est encore temps de profiter de l’occasion pour faire coup double et négocier un emprunt avec taux transférable.

Bien que méconnue, et il faut bien le dire un peu technique, cette option peut se révéler particulièrement avantageuse. Elle vous permettra de conserver le bénéfice de votre taux actuel sur une future opération, même si les taux sont repartis à la hausse entre temps.

Si vous empruntez à 1,50% aujourd’hui et que vous revendez et rachetez, mettons dans 10 ans, vous pourrez ainsi continuer à rembourser une partie de votre nouveau crédit (celle correspondant au capital qu’il vous restait à rembourser) à 1,50%, l’autre partie étant complétée par une ligne d’emprunt au taux en vigueur dans 10 ans. Dans le cas d’un emprunt classique, il vous aurait fallu rembourser le premier prêt et en souscrire un nouveau à un taux potentiellement plus élevé.

Avantage supplémentaire : vous conserverez également, sur une partie du crédit, l’assurance emprunteur (décès-invalidité), que vous aviez souscrite lorsque vous étiez plus jeune.

Pour bien comprendre et mesurer l’attrait du mécanisme, nous avons demandé au courtier Vousfinancer.com de réaliser une simulation.

Prenons l’exemple, d’un couple de 29 ans qui réalise son premier achat.  

Le couple souscrit aujourd’hui un prêt de 200.000 euros à 1,5 % sur 20 ans, auquel s’ajoute une assurance emprunteur de 0,20 %.

Au bout de 7 ans, notre couple décide de revendre son logement pour en racheter un plus grand en faisant jouer la transférabilité de son prêt. 

- Le nouveau logement convoité est estimé à 414.000 euros.

- Notre couple revend son ancien appartement 250.000 euros. Il lui reste, par ailleurs, 136.000 euros à rembourser sur 13 ans => il dispose donc de 114.000 euros d’apport (250.000 – 136.000) qu’il replace dans sa nouvelle acquisition.

Notre couple a donc besoin d’un financement de 300.000 euros. Soit 414.000 euros (prix de la nouvelle maison) – 114.000 euros.

S’il avait pris soin de négocier un prêt avec taux transférable, le couple pourra financer ces 300.000 euros avec deux lignes de prêts :

- Une première ligne de prêt de 136.000 euros (correspondant au capital restant dû sur son premier prêt) à 1,50% + 0,20% d’assurance.

- Une seconde ligne de 164.000 euros sur 20 ans à 4 % + 0,35 % d’assurance (car le couple plus âgé de 7 ans a un profil plus à risque).

Résultat : après lissage de la banque, il obtiendra une mensualité de 1765,15 euros pour un coût total du crédit de 123.637 euros.

S’il n’avait pas bénéficié du taux transférable, notre couple aurait emprunté 300.000 euros à 4 % sur 20 ans avec 0,35 % d’assurance.

Ce qui lui aurait fait une mensualité de 1905,44 euros pour un coût total du crédit de 157.306 euros.

Grâce à cette opération de transfert de taux, il économisera donc au final 140 euros par mois, et 33.669 euros sur le coût du crédit.

Si l’opération peut donc valoir le coup, elle obéit toutefois à quelques règles.

- Vous devez vous engager à racheter un bien du même usage (vente et rachat d’une résidence principale…)

- Vous ne devez avoir connu aucune incidence de paiement sur votre ancien prêt.

- La valeur du bien convoité doit être au moins égale au capital restant dû à transférer.

Attention, toutes les banques ne commercialisent pas ce type d’offres. Parmi les établissements à proposer le transfert du taux, citons tout de même BNP Paribas, La Banque Postale, la Caisse d’épargne, le Crédit agricole…

Article par Guillaume Chazouillères

 

 



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